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Baurecht in der Praxis

Bauabnahme
Wie wird eine Immobilie abgenommen?

Rechtsanwalt Wolfgang Heinicke
Tätigkeitsschwerpunkt Bau- und Architektenrecht


1. Das Wesen der Abnahme besteht darin, daß durch die Abnahme die Übergabe des Werks an den Käufer erfolgt und dieser das Werk als im wesentlichen vertragsgerecht anerkennt. Eine Abnahme kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen, d.h. konkludent.

2. Es besteht eine Verpflichtung zur Abnahme. Soweit keine abweichende Vereinbarung getroffen ist, muß das Gesamtbauwerk bei vollständiger Fertigstellung abgenommen werden.

3. Beim Kauf vom Bauträger wird jedoch regelmäßig von dieser gesetzlichen Regelung abgewichen und es wird vereinbart, daß Teilabnahmen stattzufinden haben. Das Sondereigentum ist bei Bezugsfertigkeit abzunehmen, d.h. dann, wenn die Wohnung bewohnbar und die Zuwegungen hergestellt sind. Das Gemeinschaftseigentum wird in der Regel durch den Hausverwalter nach vollständiger Fertigstellung abgenommen.

4. Sinnvoll ist es, die Abnahme vorzubereiten, d.h. schon vor dem Abnahmetermin eine Vorbegehung durchzuführen, um in aller Ruhe eventuelle Mängel festzustellen. Hierbei empfiehlt es sich einen Fachmann beizuziehen, wobei erwogen werden sollte, ob nicht eine Begehung mit einem Fachmann, evlt. einem Sachverständigen, bereits zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem der Innenputz noch nicht angebracht ist. Der Innenputz kann viele Mängel verdecken.

5. Bei dieser Vorbegehung sollte man sich bereits ein detailliertes Mängelprotokoll erstellen, damit man bei der Abnahme selbst hierauf zurückgreifen kann.

6. Im Abnahmetermin ist ein Abnahmeprotokoll zu erstellen. Dieses sollte beinhalten:

    -Datum der Abnahme
    -Teilnehmer der Abnahme
    -Mängelliste, wobei Mängel im Zweifel aufzunehmen sind
    -Vorbehalt der Ansprüche bezüglich der Mängel und der Vertragsstrafen
    -Unterschrift

7. Die Unterschrift stellt begrifflich den eigentlichen Abnahmeakt dar. Der Vorbehalt hinsichtlich der Ansprüche bezüglich der geltend gemachten Mängel ist aufzunehmen, weil eine Abnahme in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt der Ansprüche zu einem Verlust der allgemeinen Gewährleistungsansprüche (mit Ausnahme der Schadensersatzansprüche) führt. Gleichfalls sollte man sich Ansprüche aus eventuellen Vertragsstrafen vorbehalten, da der fehlende Vorbehalt ebenfalls zu einem Verlust der Vertragsstrafenansprüche führt.

8. Wirkung der Abnahme

Die Wirkungen der Abnahme bestehen in folgendem:

    -Erlöschen der Erfüllungsansprüche
    -Entstehen der Gewährleistungsansprüche
    -Beginn der Gewährleistungsfrist
    -Besitzeinräumung und Übernahme des Objektes
    -damit Gefahrübergang
    -Umkehr der Beweislast dafür, ob zum Zeitpunkt der Abnahme ein Mangel vorgelegen hat oder nicht

9. Im Hinblick auf die Umkehr der Beweislast sollte, soweit möglich, bereits im Abnahmetermin eine Vereinbarung bzw. Übereinkunft dahingehend erzielt werden, ob ein Mangel vom Bauträger anerkannt wird oder nicht. Dies sollte gegebenenfalls im Abnahmeprotokoll vermerkt werden. Erkennt der Bauträger einzelne Mängel an, so muß das Abnahmeprotokoll auch von diesem unterzeichnet werden, weil dem Abnahmeprotokoll dann nicht nur die Funktion der Abnahmeerklärung, sonder auch die Funktion einer darüber hinausgehenden vertraglichen Vereinbarung zukommt.

10. Ansprüche nach der Abnahme
Nach der Abnahme entsteht zunächst ein Anspruch auf Mängelbeseitigung. Gerät der Bauträger mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, können die Mängel im Wege der Ersatzvornahme beseitigt werden. Außerdem kann der Besteller ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen hinsichtlich der Beträge, die der Bauträger noch fordern kann und zwar in Höhe des drei- bis fünffachen der Kosten, die bei Beauftragung einer Drittfirma zur Beseitigung der Mängel erforderlich sind.

Gerät der Bauträger in Verzug, so kann ihm eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach Fristablauf gesetzt werden, d.h. eine Fristsetzung mit der Erklärung, daß nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Annahme weiterer Mängelbeseitigungsleistungen abgelehnt wird. Läuft diese Frist fruchtlos ab, so kann Schadensersatz wegen Nichterfüllung, Minderung der Forderung des Bauträgers oder bei wesentlichen Baumängeln sogar die Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages verlangt werden. Diese Rückabwicklung (Wandelung) wird sich allerdings tatsächlich auf Extremfälle beschränken.

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Checkliste Bauvertrag zur Vorabprüfung eines Bauvertrages

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Verjährungsfristen von Gewährleistungsansprüchen des Auftraggebers und von Vergütungsansprüchen des Auftragnehmers im Baurecht

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