|
1. Das Wesen der Abnahme besteht darin, daß durch die
Abnahme die Übergabe des Werks an den Käufer erfolgt
und dieser das Werk als im wesentlichen vertragsgerecht
anerkennt. Eine Abnahme kann ausdrücklich oder durch
schlüssiges Handeln erfolgen, d.h. konkludent.
2.
Es besteht eine Verpflichtung zur Abnahme. Soweit keine
abweichende Vereinbarung getroffen ist, muß das
Gesamtbauwerk bei vollständiger Fertigstellung
abgenommen werden.
3.
Beim Kauf vom Bauträger wird jedoch regelmäßig von
dieser gesetzlichen Regelung abgewichen und es wird
vereinbart, daß Teilabnahmen stattzufinden haben. Das
Sondereigentum ist bei Bezugsfertigkeit abzunehmen, d.h.
dann, wenn die Wohnung bewohnbar und die Zuwegungen
hergestellt sind. Das Gemeinschaftseigentum wird in der
Regel durch den Hausverwalter nach vollständiger
Fertigstellung abgenommen.
4.
Sinnvoll ist es, die Abnahme vorzubereiten, d.h. schon
vor dem Abnahmetermin eine Vorbegehung durchzuführen,
um in aller Ruhe eventuelle Mängel festzustellen.
Hierbei empfiehlt es sich einen Fachmann beizuziehen,
wobei erwogen werden sollte, ob nicht eine Begehung mit
einem Fachmann, evlt. einem Sachverständigen, bereits
zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem der Innenputz noch
nicht angebracht ist. Der Innenputz kann viele Mängel
verdecken.
5.
Bei dieser Vorbegehung sollte man sich bereits ein
detailliertes Mängelprotokoll erstellen, damit man bei
der Abnahme selbst hierauf zurückgreifen kann.
6.
Im Abnahmetermin ist ein Abnahmeprotokoll zu erstellen.
Dieses sollte beinhalten:
-Datum
der Abnahme
-Teilnehmer der Abnahme
-Mängelliste, wobei Mängel im Zweifel aufzunehmen
sind
-Vorbehalt der Ansprüche bezüglich der Mängel und
der Vertragsstrafen
-Unterschrift
7.
Die Unterschrift stellt begrifflich den eigentlichen
Abnahmeakt dar. Der Vorbehalt hinsichtlich der
Ansprüche bezüglich der geltend gemachten Mängel ist
aufzunehmen, weil eine Abnahme in Kenntnis des Mangels
ohne Vorbehalt der Ansprüche zu einem Verlust der
allgemeinen Gewährleistungsansprüche (mit Ausnahme der
Schadensersatzansprüche) führt. Gleichfalls sollte man
sich Ansprüche aus eventuellen Vertragsstrafen
vorbehalten, da der fehlende Vorbehalt ebenfalls zu
einem Verlust der Vertragsstrafenansprüche führt.
8.
Wirkung der Abnahme
Die
Wirkungen der Abnahme bestehen in folgendem:
-Erlöschen
der Erfüllungsansprüche
-Entstehen der Gewährleistungsansprüche
-Beginn der Gewährleistungsfrist
-Besitzeinräumung und Übernahme des Objektes
-damit Gefahrübergang
-Umkehr der Beweislast dafür, ob zum Zeitpunkt der
Abnahme ein Mangel vorgelegen hat oder nicht
9.
Im Hinblick auf die Umkehr der Beweislast sollte, soweit
möglich, bereits im Abnahmetermin eine Vereinbarung
bzw. Übereinkunft dahingehend erzielt werden, ob ein
Mangel vom Bauträger anerkannt wird oder nicht. Dies
sollte gegebenenfalls im Abnahmeprotokoll vermerkt
werden. Erkennt der Bauträger einzelne Mängel an, so
muß das Abnahmeprotokoll auch von diesem unterzeichnet
werden, weil dem Abnahmeprotokoll dann nicht nur die
Funktion der Abnahmeerklärung, sonder auch die Funktion
einer darüber hinausgehenden vertraglichen Vereinbarung
zukommt.
10.
Ansprüche nach der Abnahme
Nach der Abnahme entsteht zunächst ein Anspruch auf
Mängelbeseitigung. Gerät der Bauträger mit der
Beseitigung des Mangels in Verzug, können die Mängel
im Wege der Ersatzvornahme beseitigt werden. Außerdem
kann der Besteller ein Zurückbehaltungsrecht geltend
machen hinsichtlich der Beträge, die der Bauträger
noch fordern kann und zwar in Höhe des drei- bis
fünffachen der Kosten, die bei Beauftragung einer
Drittfirma zur Beseitigung der Mängel erforderlich
sind.
Gerät
der Bauträger in Verzug, so kann ihm eine Fristsetzung
mit Ablehnungsandrohung nach Fristablauf gesetzt werden,
d.h. eine Fristsetzung mit der Erklärung, daß nach
fruchtlosem Ablauf der Frist die Annahme weiterer
Mängelbeseitigungsleistungen abgelehnt wird. Läuft
diese Frist fruchtlos ab, so kann Schadensersatz wegen
Nichterfüllung, Minderung der Forderung des Bauträgers
oder bei wesentlichen Baumängeln sogar die
Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages verlangt
werden. Diese Rückabwicklung (Wandelung) wird sich
allerdings tatsächlich auf Extremfälle beschränken.
|
Bau + Recht