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Anspruch auf Berücksichtigung mitverarbeiteter
Bausubstanz auch ohne schriftliche Vereinbarung?
Einen
Anspruch auf Berücksichtigung der anrechenbaren Kosten
mitverarbeiteter Bausubstanz hat der Architekt auch
dann, wenn die –an sich in § 10 Abs. 3 a HOAI
vorgesehene- schriftliche Vereinbarung nicht getroffen
wurde. Dies ergibt sich aus dem gesetzgeberisch
verwendeten Imperativ (“ist zu berücksichtigen”).
Die schriftliche Vereinbarung der Höhe der angemessenen
Kosten ist dadurch auf eine Sollvorschrift reduziert,
die aber nicht Anspruchsvoraussetzung ist.
Was
ist “vorhandene Bausubstanz”?
Der
Begriff der vorhandenen Bausubstanz umfaßt alle
Bestandteile von Gebäuden, die fest mit dem Gebäude
und deshalb auch mit dem Grund und Boden verbunden sind
und in das beabsichtigte Neubauvorhaben wieder
verwendbar eingefügt werden können. Die ursprüngliche
Funktion der vorhandenen Bausubstanz muß fortdauern,
wobei unerheblich ist, ob es sich um tragende oder nicht
tragende Teile handelt. Bauteile, die abgebrochen oder
ausgebaut werden, können demnach keine Bausubstanz
bilden. Vorhandene Bausubstanz, wie Sie § 10 Abs. 3 a
HOAI meint, muß also vor Durchführung der Maßnahme
bereits vorhanden gewesen sein und auch nach Durchführung
der Baumaßnahme noch im Bauwerk enthalten sein.
Wann
ist vorhandene Bausubstanz technisch oder gestalterisch
mitverarbeitet?
Voraussetzung
der Anrechenbarkeit der vorhandenen Bausubstanz ist, daß
diese technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wurde.
Dies geht über eine bloße Aufnahme der vorhandenen
Bausubstanz in die Pläne weit hinaus. Voraussetzung ist
eine Einbeziehung der alten Substanz in das neue
Planungskonzept. Bei einer Entkernung eines denkmalgeschützten
Gebäudes wird beispielsweise die erhaltene Fassade
schon deshalb in die anrechenbaren Kosten vorhandener
Bausubstanz eingehen müssen, da die Lage der Fenster
die Raumeinteilung und die Geschoßaufteilung planerisch
beeinflussen wird.
Wie
werden die “angemessenen” Kosten ermittelt?
Schon
die gesetzgeberische Bezeichnung “angemessen”
impliziert, daß hier ein gewisser Regelungs- und
Beurteilungsfreiraum der Vertragsparteien besteht. Die
grundsätzlich zu treffende schriftliche Vereinbarung muß
allerdings nicht zwingend bei Auftragserteilung
getroffen werden, da § 10 Abs. 3 a HOAI nur die
Schriftform postuliert, zum Zeitpunkt der Vereinbarung
aber nichts aussagt.
Sowohl
innerhalb des den Vertragsparteien offenstehenden
Eingruppierungsspielraums als auch für den Fall einer
gerichtlichen Festlegung der angemessenen Kosten stellt
sich die Frage, wie die angemessenen anrechenbaren
Kosten zu ermitteln sind. Nach heute überwiegender
Ansicht ist damit der effektive Wert entsprechend dem
Erhaltungszustand im Zeitpunkt der Baumaßnahme
angesprochen. Dies ist auch deshalb plausibel, da etwa
bei schlechten Erhaltungszustand ja die
Renovierungskosten für die anrechenbare Bausubstanz
schon als solche mit in die Baukosten eingehen. Ein
Ansatz zum Neuwert der mitverarbeiteten Bausubstanz
scheidet deshalb wegen der sich sonst ergebenden
Doppelberücksichtigung aus. Zudem ist nach der
regierungsamtlichen Begründung der gesetzlichen
Regelung der Umfang der Anrechnung auch von der Leistung
des Auftragnehmers abhängig. Es wird deshalb auch ein
Unterschied zu machen sein, ob die vorhandene
Bausubstanz vollkommen neu überplant werden muß, oder
ob sie lediglich in einzelnen Leistungsphasen des
Projektes zu berücksichtigen ist. Diese Intention des
Gesetzgebers läuft zwar der HOAI –Systematik zuwider,
wonach die Höhe anrechenbarer Kosten grundsätzlich
unabhängig vom Leistungsumfang des Auftragnehmers ist,
soll aber für eine wirklichkeitsnahe Berücksichtigung
der anrechenbaren Kosten sorgen. Die Frage, in welcher Höhe
Kosten nach § 10 Abs. 3 a HOAI anrechenbar sind, ist
keine Rechtsfrage, sondern eine Sachfrage, die also im
Falle gerichtlicher Auseinandersetzungen durch den
Sachverständigen zu beurteilen ist. Wenn es also für
die anrechenbaren Kosten mitverarbeiteter Bausubstanz an
einer schriftlichen Vereinbarung fehlt, sollte der
Auftragnehmer spätestens bei seiner Schlußrechnung
eine plausible, den obigen Erwägungen gehorchende,
nachvollziehbare Ermittlung der anrechenbaren Kosten
vorliegen, deren Systematik vom Auftraggeber Schritt für
Schritt durchprüfbar ist. Nur eine solche Berechnung
erfüllt die Voraussetzungen der Prüfbarkeit, die die
HOAI an die Auftragnehmerrechnungen stellt. Eine
solchermaßen detaillierte Berechnung gibt auch einem
ggf. später eingeschalteten Sachverständigen die Möglichkeit,
nachzuprüfen, ob ein “angemessener” Ansatz der
anrechenbaren Kosten mitverarbeiterer Bausubstanz
erfolgte.
Welche
Auswirkungen haben die Kosten mitverarbeiteter
Bausubstanz auf Umbauzuschlag und auf § 10 Abs. IV HOAI?
Bei
Umbaumaßnahmen und Modernisierungen treffen häufig die
Sachverhalte mitverarbeitete Bausubstanz und
Umbauzuschlag zusammen. Manchem Auftraggeber mag dies
als Doppelberücksichtigung der Umbaumaßnahme
unplausibel erscheinen. Da jedoch die eindeutige
Systematik der HOAI besagt, daß die Höhe der
anrechenbaren Baukosten im Zuge der Honorarermittlung
der erste Schritt ist, der Umbauzuschlag erst gegen Ende
der Honorarermittlung auf das Grundhonorar aufgeschlagen
wird, verhält es sich in der Tat so, daß auf die
Honorare, die anteilig aus mitverarbeiteter Bausubstanz
berechnet werden quasi nochmals der Umbauzuschlag
aufgeschlagen wird. Seine Berechtigung erfährt dieser
Sachverhalt daraus, daß nicht bei jedem Umbau zwingend
vorhandene Bausubstanz mitverarbeitet sein muß,
umgekehrt die Anrechenbarkeit mitverarbeiteter
Bausubstanz nicht zwingend voraussetzt, daß es sich um
einen Umbau handelt. Zu dieser möglichen Doppelberücksichtigung
der Kosten mitverarbeiter Bausubstanz tritt als dritter
Faktor noch hinzu, daß die Grenze des § 10 Abs. 4
Ziffer I HOAI durch die Einbeziehung von anrechenbaren
Kosten mitverarbeiter Bausubstanz nach oben verschoben
werden kann. Bei Baumaßnahmen deren Technikanteil über
25 % der ohne Berücksichtigung mitverarbeiter
Bausubstanz anrechenbaren Kosten liegt, führt der
Ansatz der Kosten mitverarbeiteter Bausubstanz auch zu
einer erhöhten Anrechenbarkeit der Technikkosten. Eine
andere Interpretation läßt § 10 Abs. 4 HOAI nicht zu,
da dort die Grenze zu den “sonstigen anrechenbaren
Kosten” gezogen wird, also zu allen anderen -aus
welchen Gründen auch immer- anrechenbaren Kosten. Zudem
dokumentiert auch die Einfügung des § 10 Abs. 3 a HOAI
vor Abs. 4, daß auch die Kosten mitverarbeiteter
Bausubstanz unter den Begriff “sonstige anrechenbare
Kosten” des § 10 Abs. 4 fallen.
Welche
Kostengruppen sind als Bausubstanz berücksichtigungsfähig?
Diese
Fragestellung entspricht im Ergebnis der Frage, welche
Berücksichtigung von Kosten “angemessen” ist. Der
Begriff “Bausubstanz” legt jedenfalls nahe, daß der
Gesetzgeber bezüglich Architektenleistungen nur die
Kosten für Baukonstruktionen, also Kostengruppe 3. 1
nach DIN 276 (Fassung 1983) gemeint hat. Im Regelfall
wird man deshalb von der Berücksichtigung lediglich
dieser Kostengruppe auszugehen haben, wenn auch im
Einzelfall eine zusätzliche Einbeziehung anderer
Kostengruppen das Merkmal der Angemessenheit, wie es der
Gesetzgeber formuliert hat, erfüllen kann. Die Ansicht
von Seifert (DAB 9/98 Seite 1133) der auch die
Technikkosten zur Bausubstanz zählt dürfte im Ergebnis
kaum abweichen, da der Architekt wohl selten die
Haustechnik technisch oder gestalterisch mitverarbeitet.
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Bau + Recht