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Baurecht in der Praxis

Sicherungsmöglichkeiten des Auftragnehmers

Rechtsanwalt Wolfgang Heinicke
Tätigkeitsschwerpunkt Bau- und Architektenrecht

Bauhandwerkersicherungshypothek gem. 648 BGB

 Voraussetzung ist, daß der Auftraggeber Eigentümer des Grundstücks ist. Beim Bauträger besteht das Problem darin, daß meist bereits vorrangig Auflassungsvormerkungen zugunsten der Erwerber eingetragen sind, so daß die Bauhandwerkersicherungshypothek nachrangig eingetragen wird.

Der Auftraggeber ist, soweit die weiteren Voraussetzungen vorliegen, auf Verlangen verpflichtet, die Bauhandwerkersicherungshypothek einzutragen. Kommt er diesem Verlangen nicht nach, kann per einstweiliger Verfügung eine Vormerkung zur Eintragung der Bauhandwerkersicherungshypothek erwirkt werden.

Der Eintragungsanspruch entsteht für alle Forderungen für bereits ausgeführte Teile der Werkleistung. Der Vergütungsanspruch muß hierfür noch nicht fällig sein.

Sicherbar sind alle aus dem Vertrag herrührenden Forderungen des Unternehmers gegen den Besteller, auch die Kosten der Erwirkung der Hypothek oder Vormerkung, Schadenersatzansprüche aus dem Vertrag und Restvergütungsansprüche bei Kündigung des Vertrags für noch nicht ausgeführte Leistungen. Auch der Sicherheitseinbehalt ist eintragungsfähig.

 Sicherungsleistung nach 648 a BGB

Der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon, kann vom Besteller Sicherheit für die von ihm zu erbringenden Vorleistungen in der Weise verlangen, daß er den Besteller zur Leistung der Sicherheit eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmt, daß er nach Ablauf der Frist seine Leistung verweigere. Sicherheit kann bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungsanspruchs verlangt werden, wie er sich aus dem Vertrag oder einem nachträglichen Zusatzauftrag ergibt.

Die Sicherheit kann durch Bankbürgschaft erbracht werden.

Die Kosten der Sicherheitsleistung trägt der Unternehmer bis zu einem Höchstsatz von 2 % pro Jahr.

Liegt eine Sicherheitsleistung nach 648 a BGB vor, kann keine Bauhandwerkersicherungshypothek nach 648 BGB mehr verlangt werden.

Wird eine Nachfrist mit Kündigungsandrohung gesetzt, bewirkt der fruchtlose Ablauf der Nachfrist automatisch die Kündigung des Vertrages durch den Unternehmer. Diesem stehen dann Schadenersatzansprüche zu.

Nicht anwendbar ist die Vorschrift, wenn der Besteller

- eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist oder

-eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen läßt. Dies gilt nicht bei Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer.

Das Verlangen auf Stellung der Sicherheit nach 648 a BGB kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

 

VORHERIGER PRAXISTIPP:
Systematische Sammlung unwirksamer Bauvertragsklauseln

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10 Abs. III a HOAI Antwort auf die 6 wichtigsten Fragen in der Praxis zur mitverarbeiteten Bausubstanz

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